Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte vorher genau ermitteln, wie viel Geld er tatsächlich verlangen kann. Denn wer an unrealistischen Vorstellungen festhält, riskiert einen hohen Verlust.
Sind es nun 250.000 Euro? Oder ist das moderne Einfamilienhaus mit großem Garten in ruhiger Lage doch eher 300.000 Euro wert? Spätestens wenn es um den Verkauf der eigenen Immobilie geht, gewinnt diese Frage an Bedeutung.
Nicht selten geht es um mehrere zehntausend Euro – Geld, dass die bisherigen Eigentümer oft jahrelang mühsam an die Bank gezahlt haben. Das Problem: Die meisten Besitzer bewerten ihre Immobilien viel zu positiv, die meisten Käufer suchen dagegen nach Mängeln, um den Preis zu drücken – unter dem Strich steht eine riesige Differenz.
„Manche Verkäufer verschätzen sich gewaltig“, sagt Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf. „Das kann ihnen später auf die Füße fallen.“ Denn häufig gingen Besitzer dann mit unrealistischen Preisvorstellungen in die Verhandlungen.
„Nehmen Sie nur ein individuell gestaltetes Einfamilienhaus mit einer Sauna im Keller“, nennt Marcus Drost von Immobilienscout24 ein Beispiel. „Für den Besitzer ist das ganz klar eine Wertsteigerung. Für einen Käufer kann das aber eine Belastung sein, weil er die Sauna nach dem Kauf lieber rausreißen würde.“
Unrealistische Preisvorstellungen können dem Wert schaden
Wenn der Verkäufer zu lange an unrealistischen Preisvorstellungen festhält, kann ihm sogar ein ernsthafter finanzieller Schaden entstehen. Immobilienmakler und Käufer beobachten regelmäßig den Markt, und ein Objekt, das viele Monate oder sogar ein bis zwei Jahre im Angebot steht, macht einen schlechten Eindruck.
Hier ist etwas faul, lautet der Verdacht. Am Ende könnte das den Verkäufer in eine derart schlechte Verhandlungsposition bringen, dass er sogar deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert verkaufen muss – nur weil das Haus zu lange unverkauft gewesen ist und leer stand.
Echter Immobilienwert durch unabhängige Gutachten
Kaufpreise und Mieten steigen rasant
Vor allem in Trendstädten und Ballungsräumen steigen die Preise für Wohnraum. So sind die Mieten in Berlin in den vergangenen fünf Jahren um 30,8% gestiegen, die Kaufpreise gar um 54,5%.
Hilfe können an dieser Stelle unabhängige Gutachten bieten. „Damit bekommt der Verkäufer eine realistische Einschätzung, was meine Immobilie wirklich wert ist“, erklärt Verbraucherschützerin Oelmann. Und das sei wichtig: „Schließlich plane ich ja auch mit dem Geld.“
Professionelle Gutachter können den Wert einer Immobilie genau ermitteln. „Dabei kommt es auf viele Faktoren an“, erklärt Michael Kiefer, Chefanalyst bei Immobilienscout24, der ebenfalls als Gutachter arbeitet. „Sie schauen sich das Objekt, aber auch die Umgebung genau an.“
Lage bestimmt darüber, was ein Haus wert ist
Denn nicht nur das Haus oder die Wohnung und die jeweilige Ausstattung bestimmen den Preis. „Es kommt auch auf die Mikrolage an“, erklärt Kiefer. „Die hat sehr großen Einfluss auf den Preis.“ Wichtige Punkte: Gibt es Kindergärten in der Nähe? Wie sieht es mit Stellplätzen für Autos aus? Gibt es in der Nähe eine Bushaltestelle oder einen U-Bahnhof? „Bei diesen Fragen sind Käufer sehr sensibel.“
Besitzer schenken solchen Bedingungen nicht immer genug Aufmerksamkeit. Schließlich haben sie sich über viele Jahre mit den Gegebenheiten arrangiert und sind längst daran gewähnt, dass der Supermarkt nicht um die Ecke und die nächste Gaststätte zwei Kilometer entfernt liegt. Meist ist dies bei Ferien-Immobilien gegeben, deren Rentabilität sind ist jedoch in vielen Fällen problematisch.
Zustand von Fenstern, Dach & Heizung wichtig für Käufer
Den Wert seines Hauses mit Luftaufnahmen zu erhöhen, war bis vor kurzem unbezahlbar. Reporter Marten Berg zeigt, welche Bilder möglich sind, und erklärt, was man beim Fliegen unbedingt beachten muss.
Auch beim Haus selber kommt es eher auf harte Fakten an als auf hübsche Details. „Die Tapete ist gar nicht so wichtig“, sagt Ratgeberautor Wilfried Mannek: „Die kann ein Käufer später auch ersetzen.“ Viel wichtiger sei der Zustand von Fenstern, Dach und Außenhaut.
Die Heizung spielt ebenfalls eine Rolle. Denn ein veralteter Kessel sei nicht effizient und müsse möglicherweise später ausgetauscht werden – ein Kostenfaktor von 10.000 bis 20.000 Euro. Auch eine gedämmte Kellerdecke, ein dichtes, gut gedämmtes Dach, neue Rohrleitungen oder ein modernes Badezimmer können einen Preis positiv beeinflussen.
Immobilienwertermittlung kostet zwischen 30 und 2000 €
Klar, dass eine solche detaillierte Begutachtung durch einen Profi nicht umsonst zu haben ist. „Es kann schon 1000 bis 2000 Euro kosten, ein Gutachten zu erstellen“, sagt Kiefer. Je nachdem, wie groß der Aufwand sei.
Nicht jeder Besitzer will allerdings so tief in die Tasche greifen. Manche Immobilienmakler bieten beispielsweise eine einfache Marktwertschätzung an, für wenige hundert Euro. Alternativen finden Sparfüchse aber auch im Internet. Hier gibt es Mini-Gutachten für 30 oder 40 Euro.
„Kunden müssen dafür einen Fragebogen ausfüllen“, erklärt Marcus Drost. „Dabei sollen sie ihre Immobilie beschreiben und einschätzen, in welchem Zustand sie ist.“ Anhand des Datenbestandes des Anbieters werde eine Preisspanne ermittelt. „Für Verkäufer kann das hilfreich sein, denn sie können so ein Gefühl für den richtigen Preis bekommen“, sagt Wilfried Mannek.
Vor Gericht haben nur Profi-Gutachten Bestand
Doch wie genau können solche Bewertungen wirklich sein? „Als erste Orientierung ist das sicher nicht schlecht“, sagt Annabel Oelmann. Wer den Preis jedoch genauer wissen will, sei mit einem Gutachter besser beraten. „Das ist gut investiertes Geld.“
Denn schließlich schaue sich der Profi das Objekt vor Ort genau an. „Die Gefahr, die eigene Immobilie zu gut zu bewerten, ist immer gegeben“, gibt auch Marcus Drost zu. Daher sei die Online-Bewertung auch nicht mit einem Hausbesuch eines Gutachters vergleichbar.
Dennoch muss nicht immer ein Profi engagiert werden, findet Wilfried Mannek: „Es kommt immer auf die Situation an.“ Wer seine Immobilie verkaufen möchte, etwa weil er in eine andere Stadt zieht, könne mit einem Gutachten sogar eine ziemlich böse Überraschung erleben. „Der Gutachter wird alle Schwachstellen schonungslos offenlegen.“ Und das könne sich negativ auf den Preis auswirken. „Solange Sie keine Mängel verschweigen, kann eine einfache Bewertung auch ausreichen.“
Wenn es rechtlich heikel wird, seien Verbraucher mit einem handfesten Gutachten über den Verkehrswert allerdings besser beraten. „In einem Erbfall würde ich nicht auf eine einfache Bewertung setzen“, sagt Mannek. „Denn das Thema ist einfach zu streitbeladen.“ Kommt es tatsächlich zu einer Auseinandersetzung vor Gericht, habe ein professionelles Gutachten dort Bestand.
Quelle: Welt N24, dpa/cat
